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La loi Pinel offre aux particuliers la possibilité de réduire leur impôt sur le revenu en investissant dans des logements neufs destinés à la location.
Cependant, pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être respectées :
L’avantage fiscal du dispositif Pinel est progressif, en fonction de la durée de location initiale choisie par le propriétaire : 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans.
En effet, la réduction d’impôt est accordée pour toute la durée de l’engagement de location, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
Enfin, les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022 sont les suivants :
À partir du 1ᵉʳ janvier 2023, les taux sont dégressifs selon la durée d’engagement de location, comme modifié par l’article 168 de la loi de finances pour 2021 :
De plus, cette dégressivité ne s’applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2021, seuls les investissements dans des logements situés dans des bâtiments collectifs sont éligibles au dispositif Pinel, conformément à l’article 161 de la loi de finances pour 2020. En effet, les villas individuelles, même au sein d’une copropriété, sont exclues de ce dispositif, comme précisé dans une actualité du Bulletin officiel des finances publiques du 17 décembre 2020.
Par ailleurs, le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique, défini par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du Code général des impôts.
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être loué nu, et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond. En effet, cette condition vise à réserver les logements aux ménages modestes.
De plus, les loyers doivent respecter des plafonds fixés par décret. Ainsi, le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources soient respectés.
En 2023, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont précisés par l’administration fiscale.
Enfin, le propriétaire doit s’engager à louer le logement pour une durée initiale de 6 ou 9 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans, ce qui entraîne un avantage fiscal croissant.
L’avantage fiscal du dispositif Pinel est réservé aux logements construits dans des zones où la demande de logements est supérieure à l’offre. En effet, depuis le 1ᵉʳ janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles.
Enfin, les communes du Grand Paris sont en zone A bis, soit 17,17 €/m².
Le dispositif fixe un plafond de loyer. En effet, un propriétaire d’un logement neuf devra donc respecter ce dernier. Ainsi, ce plafond dépend de la surface du logement mis en location. Enfin, le loyer en loi Pinel est calculé grâce à cette formule :
Surface du bien x 17,17 € x (0,7 + 19/ Surface du bien)
| Composition du foyer du locataire | Revenu fiscal de référence de l’année N-2 |
|---|---|
| Personne seule | 38 236 € |
| Couple | 57 146 € |
| Personne seule ou en couple ayant 1 enfant à charge | 74 912 € |
| Personne seule ou en couple ayant 2 enfants à charge | 89 439 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 106 415 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 119 745 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 13 341 € |
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Immobilier Grand Paris spécialiste de la loi Pinel.
La loi Pinel + est une version révisée et améliorée de la loi Pinel, un dispositif fiscal français visant à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Ainsi, elle est en vigueur depuis janvier 2023 et propose des avantages fiscaux pour les investisseurs, à condition de respecter certaines règles. Voici un aperçu de son fonctionnement, de ses avantages et des conditions à respecter.
La loi Pinel + permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et de le louer pendant une durée minimale de 6, 9, ou 12 ans. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de la location.
Ainsi, les réductions d’impôt permettent de compenser une partie des frais d’achat et de gestion du bien, augmentant ainsi la rentabilité de l’investissement.
Investir dans le neuf garantit un bien aux normes actuelles, avec des coûts d’entretien et de rénovation réduits.
Les logements doivent répondre à des normes de performance énergétique élevées. De plus, à partir de 2024, seuls les biens respectant les critères de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) seront éligibles.
Les loyers ne doivent pas dépasser certains plafonds, qui varient selon la zone géographique et la surface du logement. Par exemple, en 2023, pour la zone A bis, le plafond est de 17,55 €/m².
Ainsi, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources fixés par l’État, qui dépendent de la composition du foyer et de la zone où se situe le bien.
Le bien doit être situé dans une zone éligible (zones A, A bis), où la demande locative est forte.
L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6, 9, ou 12 ans. En outre, si cet engagement n’est pas respecté, les avantages fiscaux peuvent être annulés.
Le montant maximal de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an et à 5 500 €/m².
Un investissement en loi Pinel dans le Grand Paris est accessible à tout contribuable français. Ainsi, il suffit d’investir dans un logement neuf en VEFA dans le Grand Paris.
La réduction d’impôts est calculée par rapport au montant d’acquisition du bien immobilier. Ainsi, suivant la période de mise en location et de détention du bien, l’investisseur se voit profiter d’un taux de défiscalisation (6 ans : 12 %, 9 ans : 18 %, 12 ans : 21 %).
Par exemple : un 3 pièces qui vaut 300 000 €, conservé et mis en location 9 ans, sera sujet à un taux de défiscalisation de 18 % sur 9 ans. 300 000 € x 18 % = 54 000 € 54 000 € / 9 ans = 6 000 € par an de réduction d’impôt sur 9 années.
Il est effectivement possible d’investir dans un logement neuf dans le Grand Paris, afin de le louer à un proche. De plus, le propriétaire profitera tout de même de l’intégralité de sa réduction d’impôts.
Le dispositif commence dès l’achèvement des travaux. Ainsi, la Date d’Achèvement des Travaux (DAT) est l’élément déclencheur. De plus, la réduction d’impôt s’appliquera l’année où les travaux prendront fin. En effet, le bien doit être loué non meublé et loué pour une durée minimale de 6 ans. Il sera la résidence principale du locataire. Enfin, le propriétaire dispose de 12 mois selon la DAT pour trouver un locataire.
Une fois la 6ᵉ année passée, deux choix s’offrent au propriétaire. Ainsi, soit il prolonge la durée du dispositif pour 3 ans et profite au total de 18 % de réduction d’impôts – soit il revend le bien immobilier.
Passé la 9ᵉ année, la procédure est la même. Enfin, il est envisageable de proroger la durée de 3 années (soit 12 ans) pour profiter de 21 % de réduction fiscale au total.
Pour profiter du dispositif Pinel dans le Grand Paris, il suffit d’acquérir un logement neuf. Enfin, une limitation de 2 logements par an et 300 000 euros est mise en place. De plus, la réduction d’impôt est calculée sur la base maximale de 5 500 euros/m2.
Un ensemble de documents comprenant le formulaire 2044-EB (trouvable sur internet) et sa déclaration de revenus seront à transmettre aux services de l’administration fiscale.
Effectivement, 2 est la limite d’acquisition en une année avec un maximum de 300 000 euros. En effet, la réduction d’impôt est calculée sur la base maximale de 5 500 euros/m2.
Bien sûr, on retient les revenus du locataire à la signature du bail.
Tout logement neuf qui répond au Label Bâtiment Basse Consommation (BBC) commercialisées sur plan et construit dans le Grand Paris. De plus, le label offre une garantie de la performance énergétique du logement.
Dans le Grand Paris, le dispositif Pinel planifie une durée de location minimale de 6 ans. De plus, cette période est prolongeable par vague de 3 ans.
Comme toute acquisition immobilière, un investissement en loi Pinel dans le Grand Paris est accessible en cash.
Le propriétaire d’un logement neuf dans le Grand Paris dispose de 12 mois pour trouver un locataire. Ainsi, ce délai commence à la Date d’Achèvement des Travaux (DAT).
La Société Civile Immobilière (SCI) et la loi Pinel dans le Grand Paris sont compatibles. Ainsi, la seule condition est que la SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu. Enfin, la réduction d’impôt sera appliquée selon la répartition des parts entre les associés.
Une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat concernant les logements neufs à construire et commercialisés sur plan. Ainsi, un acte devant notaire est signé par le promoteur et l’acquéreur. En effet, à la signature, un dépôt de garantie sera attendu pour chaque signature. Enfin, la banque débloque progressivement les fonds, en fonction de l’avancement des travaux.
Le texte officiel du dispositif Pinel et ses conditions d’application sont consultables sur le site des impôts.
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